寫字樓過剩已經不是什么新鮮事了。根據中信證券的測算，目前，全國的寫字樓存量規模約6萬億，過剩較為嚴重，長沙和沈陽這樣的城市，寫字樓空置率達到30%以上。而可怕的是，各地寫字樓還在快速增長。

寫字樓很多，但是好的寫字樓依然稀缺。開發寫字樓物業可能深陷泥潭，而通過資本杠桿撬動，盤活、升級欠缺維護或者運營不力的寫字樓物業，卻是一片新的藍海。那寫字樓“美顏”生意到底怎么做呢？要點是什么？請看下文分析：

找到價值低估

首先 ，瞄準一線城市和1.5線城市核心區域核心地段的物業。像行業知名的房地產基金，比如歌斐資產、高和資本，都不約而同的選擇聚焦一線和1.5線城市核心寫字樓物業，去積極發現市場內價值被低估的物業項目。這背后的邏輯主要是兩個：第一個，一線城市資產價格增速快，收購改造可以獲得更多的資產溢價，另外需求旺盛，便于后續退出，第二個，核心區的舊樓越來越吃香，其實值錢的并不是房子，而是房子下面的土地。商業地產的核心就是地段，這類資產因為其位置優越，相當稀缺，所以即使遇到市場波動抗跌性非常強，不會遇到大的風險，而且持有成本相對低、風險小，升級改造還能獲得超額收益。

舉個例子，早在2012年10月，高和資本就斥資7.9億成功并購位于上海南京西路靜安寺商圈絕版地段的中華企業大廈，該寫字樓所處位置是上海南京西路頂級商圈的核心位置，項目位于南京西路核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國際中心、北鄰百樂門、南鄰會德豐國際廣場。周圍超甲級寫字樓、販物中心、五星級酒店、著名景點林立，處于城市中心最核心的位置。

其次，找到收購的窗口期，低買高賣也很關鍵。由于一線城市也頻繁面臨調控，往往調控時一線城市樓市就會處于觀望狀態，這本質上不是供需關系逆轉，更不可能崩盤，而是收購的一個窗口期，搶在這個時候收購，可能就是成功抄底了，未來增值空間非常大。像2015年年底大家耳熟能詳的李嘉誠60億收購上海二個寫字樓市項目，選擇的時機就非常英明，市場條件很合適。中央到地方都在積極的去庫存，刺激住房需求，政策非常利好。另外以抄底的價格獲得兩個項目，非常的劃算，其投資利潤超過市場預期。

設計好交易結構

找到優質物業后，如何用盡可能少的資金做成大生意，是需要解決的第二個關鍵問題。一般來說，直接收購物業涉及到天量資金，靠自有資金很難撬動，模式也太重跑不起來。舉個經典的例子，就是中華企業大廈收購案例，高和與國開行形成聯合體，利用嫻熟的金融手段，通過巧妙的交易結構設計，最終實現了自有資金出資與整體收購對價1:6的超高杠桿收購。

翻新改造

物業收購完成后，就需要對物業進行翻新改造。因為物業使用經過一定年限，物業外觀會老舊，同時設備老化，使用功能可能存在欠缺，另外由于物業建筑年代較早，規劃設計等方面也有待改進。

對于寫字樓租戶來說，根據高力國際陸前峰先生的研究和調查，租戶對產品硬件要求很高，樓宇“顏值”很重要，最為關注的主要有三點：一是樓宇外部形象，二是商務配套設施，三是大堂。因此，完成收購后，第一步就是提升樓宇硬件環境。寫字樓辦公空間一般由租戶自己重新裝修，改造的重心在外立面、公共區域和基礎設施。舊樓改造核心是三步。

1、引入國際物業管理公司；調整樓宇的商務配套；辦公單元交付標準調整；大堂、走道、電梯廳；洗手間的裝修；對樓宇的硬件產品進行充分的工程盡職調查；樓內租戶進行訪問調研。

2、電梯系統進行更新；空調系統更新；樓宇空氣質量的綜合治理。

3、外立面的改造應視為最后啟動的改造事項。

舉個例子，像中華大廈被收購后，通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造，所有硬件設施均為符合最新標準的配置。

此次改造部位主要有：

1、室內大堂、電梯廳、其他樓層過道展開精裝。

2、電梯內控及外呼按鈕將更新，4臺電梯將調整為兩臺高區，兩臺低區。

3、玻璃幕墻更換為更節能環保的新幕墻。

4. 衛生間整層投資客戶按照一個精裝考慮，散售樓層按室內精裝衛生間交付。對于散售樓層，交房時可以把 01 -03 戶和 06 -08 戶的走廊隔墻外移，以增大這兩戶使用面積，把“回”形變成“工”字形走廊。

5、室外景觀園林和咖啡廳。

產品定位和業態調整

存量項目改造目標不僅限于設施設備升級，提升物業使用功能，更重要的是，要關注用戶，如何提升租戶辦公品質，賦予傳統空間更多的內容，提升資產的附加值。

舉個例子，北京中糧廣場落成于1996年，在改造前寫字樓的體量為六萬平方米，商業為四萬六千平方米，而整體配套僅有一萬四千平米。改造升級后，中糧廣場的業態調整為8.6萬平方米的甲級寫字樓和聯合辦公空間、1.6萬平方米商業配套、1.8萬平方米停車場及設備庫房用地。不僅項目的定位清晰，服務和配套也有了質的飛躍。

其次，業態調整。C座原本為4.6萬平方米高端家居賣場，2014年下半年以來中糧廣場家居業態租戶經營不善，場內客戶出現不穩定因素，改造后中糧廣場將C座進行了全新業態調整，C座一共分為地上五層，地下三層。2-5層為COFCO OFFFICE，為純寫字樓辦公空間；一層定義為COFCO BUSINESS中糧商務，星巴克、淮揚府、TIAGO、小吾廚房等紛紛落座于此，為客戶提供方便的商務洽談、宴請的優質場所；地下一層定義為COFCO LIFE中糧生活，情景嵌入式餐飲街區、藝術展廳，為客戶提供一個就餐、藝術欣賞的好去處；地下二層定義為COFCO FANTASY中糧聯合辦公、健身房、SPA、書吧、水吧、小劇場，為客戶提供一個自由辦公、健身、休閑空間。

總結：

城市存量空間的城市更新之路仍然非常艱巨，其中改造模式、改造方向和融資壓力是瓶頸，但也正因為如此，高難度本身給存量改造帶來了天然的護城河，有利于先行企業的成熟成長。盡管目前資產管理的大環境還不成熟，但是目前致力于服務的運營商終有一天會崛起，成為下一輪巨頭－資產管理公司。

不同的舊樓，其改造的費用不同。但不管是那種舊樓改造都會比新建一棟大樓要省時省力，而且舊樓的存在，已經有一定的市值，在通過翻新，能夠是其價值變得更高。關注中東鋁質的官網“www.weiyishanl.com.cn”，讓您的舊樓變新樓，讓您坐在家里也能有錢拿。

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